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美国是诉讼大国，尤其是房地产诉讼案。
面对五花八门的房地产诉讼案，很多人都会购买“出租房保险”(Renters Insurance)、“雨伞险”(Umbrella Insurance)等险种，误以为买了保险后，就可以高枕无忧了。
但往往事与愿违，保险金通常有一定的限额，当法院判决的赔偿金高于保险金额时，法院仍将继续追偿个人收入和资产。
美国法律偏向保护人身权利，近年来审理的纠纷案，也在不断拓宽房地产开发商、物业管理公司、房东的责任范围：
案例一：2020年1月7日，北卡州房地产开发建筑工地，一辆超载的自卸车，因未加以制动而滚落，造成一名5岁男孩意外身亡。
目前，该案仍在审理中。自该案公布以来，引发了舆论和法律对房地产开发商“过失开发次序”的问责(Liability for Negligent Development Sequencing)。
案例二：2014年2月14日，一名房客的朋友Mann来家里串门。晚上离开时，因为物业内的照明设备无法使用，Mann在走下昏暗的走廊和楼梯时，不小心撞到玻璃门上，导致受伤。
此案，由俄亥俄州最高院受理，以房东败诉告终，并要求房东提供必要的安全措施，用以消除潜在的风险和隐患。
作为纠纷高发地，此类房地产诉讼案件屡见不鲜。
相较于中国式包租婆“押三付一”、“跳涨房租”、“花式逐客”的任性，美国房东倍感“压力山大”。
那么，如何才能有效规避美国房地产的投资风险呢？
一般来说，如果外国投资者直接以个人名义拥有并经营美国房地产，那么，生意本身并没有和个人分离。一旦出现法律纠纷，个人资产很容易受到牵连，个人要为生意承担无限责任。
美国公司是法律实体，用公司来经营生意，则实现了公司财务和个人财务在法律意义上的隔离，从而保护个人财务免受公司债务和法律诉讼的牵连。
在本专栏的以下文章：
我们提到，美国公司主要有LLC、C Corp、S Corp三种类型，其中，S Corp对申请人的身份有严格限制，必须是美国公民或绿卡才能申请。因此，外国投资者在美国成立公司，只能选择LLC或者C Corp。
本文，我们将从税务筹划、经营风险等角度，阐述外国投资者如何通过搭建跨国公司或信托架构，用于投资、经营美国房地产。
LLC和Partnership
一般来说，外国投资者通过LLC和Partnership拥有美国房地产，所得税率较低。
因为LLC和Partnership在税务上被视为“税收透明体”，即公司的收入将按照不同类别，穿透到股东或合伙人名下，由所有者缴纳所得税，企业并不产生所得税。
更多关于“税收透明体”和“实质性公司”的说明，请参考本专栏的以下文章：
如果所有者是个人：
个人所得税税率：0-37%；
长期资本利得税税率：0-15%。
缺点：
私密性不强；
外国所有者每年需申报税表；
公司权益转移，需缴纳礼物赠与税；
40%的遗产税；
分配给外国合伙人的“有效关联收入”(ECI)将被预缴：
如果外国合伙人是个人，则必须被预缴37%；
如果外国合伙人是公司，则必须被预缴21%。
如果外国个人拥有100%的LLC，那么，在出售或转让在美房地产时，可能要被预缴0-15%的所得税。
关于外国人在美国买卖房屋，如何预缴所得税，请参考本专栏的以下文章：
C类公司
在税务上，C类公司被视为“实质性公司”，由C类公司作为纳税实体单独报税，并产生企业所得税，股东也需要对当年收到的分红缴纳所得税，即“双重征税”。
外国个人或公司可以通过C类公司来持有美国房地产，这里的C类公司作为“隔离公司”(Blocker Corporation)，起到以下作用：
由C类公司单独报税，并承担税务责任；
外国所有者无需直接参与美国公司业务；
外国所有者不需要每年申报税表；
在出售或转让在美房地产时，无需被预缴0-15%的所得税；
公司股份转移，没有礼物赠与税。
缺点：
公司的资本收益作为普通收入征税，统一税率是21%，比非居民外国人高;
双重征税；
外资持股25％及以上，每年必须申报5472表。
更多关于5472表格的详细介绍，请参考本专栏的以下文章：
外国公司(Foreign Corporation)
美国税法Section 2104(a)条款规定：外国公司拥有的美国资产无需缴纳遗产税。
“外国公司”将起到一个“隔离带”的作用，保护外国投资者拥有的美国资产免交高额遗产税。
一般而言，如果外国投资者拥有的美国房地产权益高达100万美元或以上，会考虑设立外国公司作为投资架构，以此规避美国遗产税。
近年来，在中国企业中日益盛行的通过BVI或开曼群岛公司开展全球投资的做法，正是看中了这些群岛作为国际著名避税中心的投资价值。
缺点：
资本收益作为普通收入征税(21%)；
双重征税；
外国公司不仅要缴纳21%的美国公司所得税，还可能要缴纳30%的分公司利润税。两税相加，实际税率超过50%。
那么，如何减免分公司利润税呢？
通常，外国投资者会使用外国公司持有没有年收入的不动产，如：土地。等不动产升值后卖出，及时清算外国公司，从而避免分公司利润税；
可以将“累计留存收益”(Accumulated Retained Earnings)用于在美再投资，以此减少分公司利润税。
不可撤销的无权信托 (Non-Grantor Trust)
外国投资者(委托人)，可以考虑在投资架构中纳入信托安排。
比如，投资者可以成立“不可撤销的无权信托”，在美国购买房地产，受益人是其家庭成员。
根据美国税法规定，美国境内的信托大致分为“有权信托”和“无权信托”：
“有权信托”作为“穿透体”，由委托人就信托所得纳税；
“无权信托”则被视为独立的纳税实体。受益人只需缴纳收入分配部分(K-1)的所得税，而剩余未分配部分收入则由信托支付税款。
如果信托是在海外成立的，则可以参考以下文章，了解从美国税法角度看“非美国信托”的类型：
优点：
没有遗产税；
由受益人缴纳：
个人所得税(0%-37%)；
资本收益税(0%-15％)。
没有分公司利润税(Branch Profits Tax)。
缺点：
放弃了对资产的所有权和控制权。
多层投资架构：外国公司+美国C类公司(+美国LLC)
在本专栏的以下文章：
我们已经提到，作为“全球反避税”条款CRS最大的漏洞，美国已经撇开瑞士香港、开曼BVI等老牌避税圣地，一跃成为全球最大的避税天堂。
再加上川普减税利好，很多高净值人士纷纷把资产搬到美国，在特拉华州、内华达州、怀俄明州和南达科他州成立公司，正是看重了这些州提供私密性、低税率等资产保护和避税利好。
在投资不动产时，外国投资者可以考虑搭建“双层或多层投资架构”：
先由个人成立一家外国公司或离岸公司；
再由外国或离岸公司控股一家美国C类子公司；
然后用美国C类子公司控股一家或多家美国LLC公司；
最后用美国LLC公司投资美国房地产等不动产项目。
优点：
只要在出售每个房地产项目后，及时清算美国公司，在美国子公司层面上，就只需缴纳单笔美国所得税即可；
每个不动产项目的风险可管控，避免生意上的交叉性风险；
转让外国公司股份，没有赠与税；
外国投资者仅拥有外国公司股份，无需缴纳遗产税；
个人私密性良好，只有Corporation的信息会披露在房地产记录上；
直接投资者是美国本土公司，无需为其缴纳30%的分公司利润税。
缺点：
公司的资本收益作为普通收入征税，统一税率是21%，比非居民外国人高；
双重征税；
外资持股25％及以上，每年必须申报5472表。
针对大型房地产投资、开发商，如何把握税务优惠政策、合理配置债权和权益比重、巧用“1031交换”延迟纳税等税务筹划良机，我们将在本专栏的以下文章中详解：
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