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随着中美贸易战忧虑的叠加，以及投资者对避险资产需求的回潮，共同推动了美元升值。
再加上美联储多次降息，美国30年期房贷利率史上首次跌破3%，以2.98%创下历史新低。
时下的美国房地产，正成为热衷于海外置业的投资者们的“避风港”。
尤其是青睐房地产投资的中国投资者，已经连续第7年“卫冕”美国房地产全球最大买家。
但是，美国是一个“万万税”的国家，只要拥有房屋，就逃不开缴纳各种税的义务。
外国个人或公司在投资美国房地产、经营生意时，可能会遇到以下5种美国税：
联邦所得税；
资本利得税；
遗产税；
赠与税；
外资公司30%的分公司利润税(Branch Profits Tax)。
本文，我们将分别详细阐述：
一、联邦所得税
通常，大部分外国个人或公司在投资美国房地产时，主要用于商业上的投资用途，产生的收入，也主要是ECI收入(Effectively Connected Income，“在美商业活动有效关联收入”)。
该收入主要以净收入征税：
对外国个人而言，税率是累进税率，通常从10%-37%；
外国公司税率则是21%。
更多关于外国人投资美国房地产、经营生意，可能遇到的预缴税、联邦所得税等问题，请参考本专栏的以下文章：
二、长期资本利得税
一般来说，长期资本利得税对外国个人投资者是有优惠的：
如果个人税率低于15%，是不要交资本利得税的；
如果个人税率是15%-37%，那么，就需要交15%-20%的资本利得税，最高封顶20%。
与外国个人投资者不同，资本利得税对外国公司没有优惠，按普通收入征税，目前税率是21%。
三、遗产税
曾经，一篇题为《中国买家20套美国别墅继承之殇：遗产税高达40%！》的文章，在微信朋友圈疯传。
主要事件经过如下：
当事人王君(化名)，其父是民营企业主，从2009年开始，先后在美国购置别墅等房产20套。
2012年，王君父亲的企业破产倒闭，其父亲也不幸身故。
国内资产几乎化为乌有，王君便前往美国想继承父亲的20套房产。
谁料，王君的海外资产继承之路并不顺畅，遇到了两个“拦路虎”：
第一个“拦路虎”：房产税
当王君到达美国，发现部分空置已久的房屋，早已鹊巢鸠占，住上了别的家庭！
究其原因，其父以中国式思维购买美国房地产，以为买下以后就不需要管理。殊不知，美国有两百多年的房产税征收历史，其父因拖欠多年房产税，部分房屋已被政府拍卖抵税。
第二个“拦路虎”：遗产税高达40%
王君的父亲是外国居民(非美国公民、非绿卡持有者)，并且常年居住在中国。因此，其身故后，名下的美国房地产，被视为其在美国的遗产，除了区区6万美元的遗产税免征额，还需要为其他遗产缴纳高达40%的遗产税！
王君并非孤例，很多外国个人在海外买房置业时，因为缺乏美国税务知识，很容易引爆美国房地产投资的“深水炸弹”：高达40%的美国遗产税和赠与税。
作为世界上法律最完善的国家之一，美国执法的严格程度历来令人瞠目结舌。
因此，外国个人在考虑海外投资前，建议先咨询会计师、律师等专业人士。法律和税务的双合规，将为外国个人在美投资支起保护伞，为其个人和资产保驾护航。
四、赠与税
就算外国人(非美国居民)为了规避遗产税，在生前就把房地产作为礼物赠与或转让给子女，每年的免税额也只有1.5万美元(2019年数据)，超出部分也要交18%-40%的赠与税。
美国赠与税对很多人来说，是“最熟悉的陌生人”，很多人的认知也仅停留在现金和小额礼品赠与。
实际上，美国税法“要求申报的赠与行为”覆盖面广：
只要该赠与是美国报税人在没有提供等值回报的情况下，从其他人(包括个人、公司和合伙企业)处收到现金、房产或其他资产，并且这些财产不计入报税人的年度总收入，则该赠与就被认定为税法上的赠与行为。
一般包括：
直接礼物赠与(现金转账、房产转移以及其他资产转移)；
借贷中因无息或低息产生的未支付利息为赠与款(正常借贷不用申报，但要保留借据及支付利息凭证作为非赠与的证明)；
被免除的债务；
遗产(包括现金、房产以及其他资产)。
需要注意的是：
直接代表美国报税人支付给相关机构的学费或医疗费不计入赠与，也不用申报。
应对赠予资产缴税的是赠与人而不是受赠人。
举个例子：
2017年5月底，Cara的父母(非美国居民外国人)，分别以$30万、$50万、$90万的购买价，在美国购入三套房屋，并用于出租。
2019年2月，在Cara持F1签证在美留学的第三年，为了方便管理出租业务，她父母将这三套房屋变更到Cara名下。
因为是亲子间赠与，双方没有签订任何合同，Cara也没有支付任何费用。
分析该案例：
从税务局角度看，父母在转让房屋后，并没有从Cara处获得等值的回报。因此，被认定为税务上的礼物赠与。
假定该案例所适用的赠与税(Gift Tax)税率是30%，那么，在父母双方各扣除1.5万美元的免征额后，Cara父母还需要对剩余的167万美元(=$30+$50+$90-$1.5*2)，缴纳50.1万美元(=$167*30%)的赠与税。
对于礼物赠与税而言：
仅当外国人赠与的有形资产、不动产位于美国时，才需缴纳赠与税；
外国人赠与的美国无形资产，无需缴纳赠与税。
根据美国税法IRC § 2501(a)(2)，赠与美国C类公司股份的行为，不会触发美国赠与税。这为外国投资者提供了很好的税务筹划良机。
五、外资公司30%的分公司利润税
外资公司投资、经营美国房地产时，不仅要按美国公司标准，缴纳21%的所得税；还必须缴纳一项附加的30%的分公司利润税。
两税相加，实际税率超过50%。
该30％的分公司利润税，通常适用于当外国公司的美国收入：
没有作为股息进行分配；或
没有用于在美再投资；时。
俗语有云：“凡事预则立，不预则废。”
鉴于外国人在美投资标的物金额较高(如上图所示)，可能需要承担较重的美国税负。
我们建议外国投资者：
通过搭建跨国公司或信托架构，用于投资、经营美国房地产；
紧紧抓住以下几个税务筹划良机，合理布局，优化投资组合：
善用税务优惠政策；
合理配置债务和权益比重，筹措投资资金；
巧用“1031交换”延迟纳税的利好，合理避税；
及时清算公司，制定最佳退出策略。
详细内容请参考本专栏的后续文章：
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(深耕中美等国际税务16年，擅长跨国、跨州税。)
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