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外国人，本文特指“美国非税务居民”(不满足美国公民、绿卡、实际居住测试)，在美国的不动产投资，通常有以下三种用途：
自住房；
出租房；
买卖交易。
本文，我们将分别针对这三种投资用途，具体阐述外国人在美投资不动产的税务问题。
一、自住房(Principal Residence)
如果是自住用途，一般情况下，建议外国人以个人的名义买房，因为：
手续相对简单；
费用较低；
报税也相对简单。
同时，如果外国人满足“实际居住测试”，成为美国税务居民，在今后出售自住房时，可以享受单身报税25万美元、夫妻合报50万美元的卖房利润免税额。如果外国人贷款买房，贷款利息等购房费用还可以用来抵税，从而降低收入税。
关于“实际居住测试”和出售自住房税务优惠的更多详细信息，请参考本专栏的以下文章：
二、出租房和871(d)Election的重要性
在上一篇文章：
我们提到：
美国非税务居民在美国拥有的非商业不动产产生的租金收入，属于FDAP固定税率收入，不能抵扣开销，并以固定30％的税率纳税；
非商业不动产的所有收入，包括出售或交换不动产所带来的收益，都可以通过勾选IRS 871(d) Election，选择将其视为与美国商业活动(投资或贸易)存在有效关联的收入(ECI)，从而抵扣相关开销后，以净收入和常规累进税率纳税。
例一：Alina是美国非税务居民。2017年，她在美国购买房产用于出租，并收取租金。2017年，Alina共收到4万美元的租金，并支付了1万美元的房产相关费用(包括中介管理费、美国物业税等)。
我们通过前后对比，看看勾选871(d) Election的重要性：
如果Alina没有勾选871(d) Election，那么，Alina收到的4万美元租金收入都必须以30%的固定税率纳税，就是1.2万美元的税款(=$4万*30%)；
如果Alina勾选了871(d) Election，那么，Alina在2017年的应税收入仅仅是净收入，即3万美元(=$4万收入-$1万开销)，并以常规累进税率纳税。以2019年的税率为例，Alina大约应缴纳$3,500美元的税款，与不勾选产生的1.2万美元相比，足足省下两倍多的税款。
在税务上，外国人在美投资出租房，除了会遇到上述的871(d) Election，在出售出租房时，还会遇到“已折旧重新计税条款”(Depreciation Recapture)。
该条款要求将出售物业历年来享受到的累积折旧抵扣利好返还给税务局，并在出售当年以普通税率计税。
更多关于“已折旧重新计税条款”在实际报税过程中的应用，请参考本专栏文章：
三、买卖交易
外国人出售美国房地产，如何预缴所得税？
在本专栏的另一篇文章：
我们提到，1980年通过的FIRPTA法案规定，外国人出售或转让在美国的房地产时，必须预缴所得税。
一般来说，针对不同的房屋交易价格、买房类型和房屋用途，预缴税将以0-15%的税率，由买方从交易金额中扣除，在产权交易或转让后的20天内，交给美国税务局。
同时，买方必须向美国税务局提交8288和8288-A两份表格。如果未能在规定时间内提交表格、支付预缴税，买方将受到国税局高达1万美元的罚款。
需要注意的是，为了顺利拿回预缴的部分税款，卖方必须要有美国报税识别号 (ITIN)，并在次年报税的时候申请退税。这对外国投资人来说，很不划算。
因此，很多外国人想在美国买房，却又不想被代扣15%的预缴税，怎么办呢？
对此，报税人可以选择成立C类公司进行投资。因为C类公司作为非穿透体，被视为美国纳税实体，出售房产时的收益免征代缴税。而将节省下来的税款用于其他投资，可以变相增加报税人的现金流。
关于如何选择公司类型、成立公司步骤和注意事项，请参阅本专栏的以下文章：
如果该企业是由外国人成立的，并且持有100%的股份，那么，外国人就需要填写5472表(外资持股达25%的美国公司或在美国从事商贸的外国公司的信息申报表)，不然会被罚款2.5万美元。
更多关于如何申请ITIN拿回预缴税，以及如何申报5472表，请参考本专栏的以下文章：
外国人出售美国房地产，如何延迟交税？
美国税法鼓励投资者投资美国房地产，除了美国公民和合法永久居民外，同样允许外国投资者使用“1031交换”获得税务上的优惠。
“1031交换”(Section 1031 Exchange)，也称作“同类财产交换法”(Like-Kind Exchange)，主要指在满足“1031交换”条款的前提下，如果投资人在限定时间内完成出售“原有财产”并交换性购入“同类财产”，那么投资人出售“原有财产”的增值无需在当年交税，而是延迟到出售交换性购入的“同类财产”时才交税。
从2018年川普税改实施起，此法案仅适用于在美国境内商业用途的房地产等不动产(Real Property)。“商业用途”指持有的房地产等不动产只用于生意或投资，比如出租住宅、办公大楼、商业地产等。
因此，如果外国人只是想换一套美国商业房产，可以不用直接出售现有房产，而是选择在规定时间内，使用“1031交换”置换一套满意的商业房产。这样一来，不仅实现了换房的目的，还可以合理延迟出售房产的高额税款。
关于“1031交换”的详细介绍，以及如何进行“1031交换”，请参考本专栏的另一篇文章：
延伸阅读：
不动产经销商(Dealer)和投资者(Investor)在税务上的区别
通常，报税人买卖不动产产生的收益为资本收益(Capital Gain)，享受较低的资本利得税(0%-20%)，而不是常规累进税率(0%-37%)。
但是，如果报税人在美买卖房屋交易频繁，或者买下一套物业后马上转手，类似于中国的“炒房团”，美国称之为“Flipping House”，那么，报税人将可能被税务局认定为“不动产经销商”(Dealer)。
根据Section 1221法条规定，被视为经销商的报税人所持有的相关资产不被视为资本资产，出售时的收益也将被视为商业收益而非资本收益，不能享受较低的资本利得税，必须以常规累进税率纳税。
那么，税务局是如何认定报税人是“不动产经销商”还是单纯的“投资者”呢？
对此，税务局没有明确的条例或规定。在实际操作过程中，会依据各种相关因素来判断。
分析近年法院的多个判例可知，相关因素包括：
1、报税人购置、持有、出售房地产的目的和性质；
2、报税人进行房地产交易的价值、数量和频率；
3、报税人拥有房地产的时间；等。
一般而言，“投资者”购买房地产后会长期持有，并用作度假或出租用途；而“不动产经销商”则持有房地产周期短，存在频繁交易的现象。
因此，若符合频繁交易、数量大等特征，报税人通常会被认定为“不动产经销商”；如果持有单一房产超过一年，并用于出租等商业用途，报税人通常会被认定为正常的“投资者”。
如果“不动产经销商”故意以普通“投资者”的身份报税，享受较低的资本利得税的利好，将面临税务审查、罚款或刑牢。
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陈谢平注册会计师、税务师/Xieping (Oliver) Chen CPA、EA
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